リノベーションの建築確認申請について～法改正でどう変わる～

2025年6月6日
ブログ, 情報

2025年4月の建築基準法の改正に伴い、今住んでいる戸建て住宅やこれから購入する中古住宅において一部を除き大規模な改修工事、リノベーションをする場合は建築確認申請が必要となりました。

リフォームとは補修や交換を目的とした工事で、壁紙を貼り替えたり、キッチンを新しくしたりといったものです。一方リノベーションは間取りの変更や耐震性・断熱性のアップなど新たに価値を生み出す工事を指します。

そこで問題となるのが確認申請や検査の手続きをしていない違反建築はリノベーションできなくなるのか？という点です。それを踏まえて対象となる工事や建築確認申請の流れを説明していきます。

対象となる規模や工事の内容は？
過去に建築確認申請や検査を受けてない家はどうなるのか？
リノベーションの建築確認申請までの流れ
- 書類の確認
- 建物調査
- リノベーションの計画
- 建築確認申請に必要な書類
まとめ

対象となる規模や工事の内容は？

大規模な改修工事・リノベーションにおいて建築確認申請の対象となる規模は
２階建て以上の戸建てと200㎡を超える平屋となります。
また対象となる工事の内容ですが、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかを１軒の中で半分以上変更する工事となります。例えばすべての床を全部剥がして断熱材を入れ替えて元に戻すという工事は大規模な改修工事となります。また階段の位置を変える計画も対象となる訳です。

一方床は壊さずに上から新しいフローリングを張る工事や屋根も新しい屋根材を重ねるカバー工法などは対象外となります。もちろんクロスの貼り替えや外壁塗装の塗り替え、お風呂やキッチンの取替などは建築確認申請の対象とはなりません。

過去に建築確認申請や検査を受けてない家はどうなるのか？

家を新築する時は建築確認申請と検査が必要となります。ただ古い家は申請はしているけど検査を受けていないということが多数あります。

これまでは検査を受けていないということでまず違反建築物という扱いになります。建物調査を行い報告書を作成し行政に提出、その後検査により当時の建築基準法に適合しているかを判断します。不適合の場合は適合するように変更した上で合格となります。そこからようやく新しい改修計画の確認申請へと進むことができるというものでした。

行政との違反の是正手続きの煩雑さや住んでいる状態で家の現状を確認する難しさ、一旦当時の適合状態に戻すという無駄な工程のため、時間も労力もお金もかかりなかなかハードルの高いものでした。そこで法改正に伴いリノベーションの確認申請が増えることが予想できるため建築確認申請の審査業務のスムーズな運用と中古物件の活用や古い家の耐震性能や断熱性能を改善させたいという目標を実現させるために国が方針を変えました。

簡単に説明すると違反建築物でも今の基準に適合するように変更するなら確認申請の審査をしますというものです。詳しくは国土交通省のページをご覧ください。

→　既存建築物の確認審査等の円滑運用について

つまり大規模なリノベーションのように屋根や骨組みだけ残して行う工事が耐震性や断熱性など検査機関の審査をきちんと受けた上で行え、法的に適合した建物にできるのです。

リノベーションの建築確認申請までの流れ

では具体的にどんな流れで進むのか説明します。

書類の確認

まず初めに今お住いの家もしくはこれから購入する中古住宅の新築当時の書類を集めます。具体的には確認済証・検査済証や建築確認申請の副本です。そこできちんと手続きや検査を受けているかどうかをチェックします。紛失していても役所で記録が残っていればOKです。ここでの目的は検査を受けているかどうかで当時の性能が確保できているかが判断できることです。つまり壁の中や基礎の状態など見えないところもきちんと工事がされていると想定して進めることができます。
もし書類や記録が残っていない場合は工事図面や契約書・見積書などを探してもらい、また登記情報から工事を行った日を特定していきます。

建物調査

次に家の状態を調査していきます。検査を受けていればその後増築など変更はないかを確認します。では検査を受けていない場合はどうなるか。

建築基準法の関係する項目をすべて目視や検査で調べていくことになります。

床下に潜ったり屋根裏に上ったりして確認していきますが、
どうしても確認できないところは一部破壊するなどしてできるだけ調べます。そして必要な図面を作成し、調査内容をまとめます。

リノベーションの計画

調査結果を踏まえ、新しい間取りを計画していきます。
耐震性や断熱性も審査の対象となりますので、デザインだけでなく性能面もしっかり計画します。
また法律に適合していないところはきちんと変更し計画に含めます。
見積もりをし、お客様にご納得いただけたら、確認申請の手続きへと進みます。

建築確認申請に必要な書類

新築時の審査と同様の必要書類に加え、既存の状態を調査した報告書を準備します。
既存建築物の現況調査ガイドラインとして国が報告書の書式や記入例を示しているのでそれに従い調査した内容を記入し作成します。

国土交通省のページ　→　既存建築物の現況調査ガイドライン

まとめ

新築住宅だけでなく中古住宅のリノベーションにおいても建築確認申請の手続きが必要なケースがあることをご説明しました。これまであいまいだった性能について、建築士が関わり今の基準に合わせることが義務化したことは、これからの住まいの環境を考える上で良いことだと思います。
また新築時に検査を受けていない違反建築の手続きが省略され、きちんと調査をすれば新たに確認申請を受けることが可能になったことで、これまで諦めざるを得なかった家もリノベーションで新たな価値が生まれる可能性が出てきました。
これから家づくりをお考えの方や今住んでいる家で悩みのある方、性能に不安がある方はぜひ一度建築士に相談されてください。